부의 심리학

 

저자 브라운스톤|오픈마인드 |2019.10.04 페이지 294|ISBN ISBN 9788995563502

 

1. 진보정권이 집권하면 부동산 가격이 오르는 이유

재정지출 확대정책(포퓰리즘 정책), 표를 얻기 위한 수단

시중에 풀린 유동성 자금의 증가는 돈의 가치 하락을 가져오고 물가 상승을 일으킨다.

돈의 가치는 하락하나 상대적으로 부동산의 가치는 견고하다. 결과적으로 부동산의 가격은 재정지출이 많은 만큼 더 오르게 된다.

화폐량 증가는 인플레이션(자산가격 상승)을 불러온다

진보정권의 큰정부 지향 → 서민과 약자를 돕기 위한 재정지출 증가, 복지정책 확대

노무현정권 낙후된 지방 균형발전을 위한 혁신도시 기업도시 만들기 → 토지 보상을 통해 정부지출 증가 → 수도권의 부동산 가격 상승

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2. 전략적 사고 없이 무턱대고 열심히 하면 빨리 망한다

- 전략을 형성하는 5가지 경쟁요소

신규진입 위험 - 경쟁자가 들어오지 못하도록 지속적인 개발 투자 필요(스타벅스의 지속적인 메뉴 개발 투자)

라이벌 기업간 경쟁 - 독점기업이 되기 위한 치킨 게임(삼성전자 반도체 사업 치킨게임 → 많은 경쟁자를 시장에서 도태시킨후 현재는 매출 이익율이 50%) 부동산 또한 독점사업이다. 그 위치에 그 땅은 유일하기 때문이다.

구매자의 교섭력 - 구매자가 개인인 경우 돈벌기가 더 쉽다. 대기업을 구매자로 둔 하청업체는 항상 영업이익율이 5%수준에 그친다.

공급자의 교섭력 - 기업이 원재료를 살수 있는 곳이 한곳 뿐이라면 가격 결정권은 공급자에게 있다.

상품의 대체 위협 - 비디오, DVD 대체 스트리밍 서비스 등

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- 돈되는 사업은 정해져있다

1992~2006 미국 산업별 수익율

증권업 40.9%, 식음료 37.6%, 반도체 21.3%, 의료기기 21%, 철강 15.6%, 출판 13.4% 호텔 10.4%, 항공 5.9%

돈을 벌려면 월스트리트로 가야한다. 한국에서도 금융업 종사자가 급여가 가장 높다. 금융인의 재능이나 노력보다는 산업자체의 경쟁강도가 낮기 때문

반면 수익이 가장 낮은 산업은 항공 산업이다. 버스회사와 비슷하게 진입장벽이 낮고 돈을 벌만하면 새로운 비행기를 사야하며 경쟁이 치열해 수익성이 낮다.

효성은 동양 나이론으로 출발한 기업이다. 1966년 당시 동양나이론은 국내 소비 예측량보다 더 큰 규모의 공장을 지어 시장을 선점 다른기업이 경쟁자로 들어오는 것을 원천적으로 봉쇄했다.

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3. 지옥으로 가는 길은 선의로 포장되어 있다

1980년대, 90년대 세계를 휩쓴 하이에크 사상

노예의 길(The Road to Serfdom) - 가장 큰 인기를 얻은 저서

영국의 대처 수상과 미국의 레이건 대통령이 적극 수용한 사상 1944년 발간, 30년후 1974년에야 노벨 경제학상 수상, 대처와 레이건에 의해 구현된 것은 1980년대 이후의 일. 사람들에게 받아들여지기까지 오랜 시간이 걸림

지옥으로 가는 길은 선의로 포장되어 있다.

최저임금제 - 따뜻하고 인정 넘치는 인도적인 정책 → 자영업자의 경영환경 악화, 실업률 최고치 경신

임대료 규제 정책 - 집주인이 임대료를 마음대로 올리지 못하게 제한 → 오스트리아의 예 - 경제 침체, 국가 경제 위기 초례

임대료 수익률 감소 → 주인이 집수리를 하지 않음 → 부동산 투자 침체, 신규 공급 감소 → 건설경기 침체 → 이사가 어려워짐(집구하기가 어려워짐) - 세입자가 나가질 않음 → 먼곳에서 출퇴근 사회적으로 엄청난 교통비 낭비 → 실업률 증가 → 집주인이 돈을 벌지 못함, 주식투자 감소, 경제성장 동력 상실

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4. 대중은 노예로 가는 길을 좋아한다.

- 인간은 자유를 얻었지만 고독과 불안을 느낀다.

부동산 - 집값이 오를지 내릴지 지금 사야할지 손해를 보진 않을지 불안하다. → 공부하기도 어렵고 재미가 없다. → 누군가 가르쳐 주길 바란다. 전문가의 말을 따른다. → 내가 따른 전문가가 폭란론자였다. → 적기에 투자를 못해 상대적으로 빈곤자가 되었다. → 정부가 집값을 안정시켜주길 바란다. → 정부가 반시장적 규제를 해주길 바란다. → 정부가 집을 배급해주면 좋겠다고 생각한다. → 결국 공산국가에서 살며 배급받고 노예로 사는 길을 택한다.

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- 왜 자유를 버리고 노예의 길을 택하나?

자유는 경쟁이 기본이고, 노력이 기본이고, 책임이 기본이기 때문

경쟁이 어렵고, 노력하기 싫고, 책임을 회피하고 싶기 때문

미성숙한 대중은 파시스트나 공산주의자의 달콤한 말에 귀기울인다.

경쟁하지 않아도 돼, 노력하지 않아도 돼, 책임지지 않아도 돼

경제민주화는 경제 침체를 가져오는 첩경이다

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- 정치인이 인플레이션을 선택하는 이유

실업율을 떨어뜨리기 위해 정부 지출 확대

노동자의 실질임금 하락

노동자는 하락한 임금보전을 위해 더 많음 임금 요구

다시 인플레이션 심화

케인스식 정부지출 확대 1970년대 → 실업률은 떨어지지 않고 불경기만 계속되면서 인플레이션 발생-스태크플레이션 → 사람들이 케인스를 버리고 하이에크의 사상에 주목하기 시작

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- 영국 대처수상은 하이에크 처방대로 경제정책을 실시

1979년 대처수상은 실업률을 낮추기 위한 재정지출을 거부함

한편으로 정부 소유 사업 매각, 경제에 대한 정부의 직접적인 개입을 줄임

창업을 권장하고 개인 소득세율을 낮춤

고질적인 영국병을 치유하고 영국을 구조조정하는데 성공

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5. 경제민주화가 경제 침체를 가져온다

2012년 프랑스는 연소득 100만 유로(12억원) 이상 부자에게 100만 유로 초과 수익에 대한 75% 세금을 부과하기로 결정 → 유럽최고 부자 루이비통 회장 베르나르가 벨기에로 귀화 → 세수 감소, 실업율 사상 최고치, 경제성장률 제자리 → 2015년 프랑스는 부자증세를 폐지함

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6. 부동산이 움직이는 메커니즘

- 서울과 지방은 더욱 양극화된다

세상은 평평해지지 않는다 → 수많은 제조업체가 인건비가 저렴한 후진국으로 공장을 이설하지만, 미국 IT기업은 옮겨가지 않는다. 시애틀이나 실리콘밸리는 점점 더 번성하고 있다.

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- 세계화가 적용되는 분야와 그렇지 않은 분야

전통적인 제조업은 세계화로 국제 분업이 일어나며 세상이 평평해지는 방식으로 진행

인건비가 싸고, 전기가 들어오고, 땅값이 싼곳이면 어디든 갈수 있다.

하지만 혁신 산업은 다르다 → 자원보다 아이디어, 특허, 기술 같은것이 더 중요한 산업 → 인터넷, 바이오산업, 4차 산업, 첨단 기술 등

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- 혁신기업은 땅값싸고, 인건비 싼 지역으로 옮겨가기 힘들다

뭉침의 힘이 작용하는 곳에서만 혁신산업이 가능하기 때문

풍부한 인재가 있는 곳에서만 혁신산업이 가능하다.

인재들간 지식전파가 중요하다.

혁신기업을 지원하는 인프라가 중요하다.

결과적으로 혁신산업 기반 도시와 전통 제조업 기반 도시는 갈수록 격차가 커진다.

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- 미국의 경우 양쪽 해안가 도시는 성장, 중부 내륙의 도시는 몰락하는 추세

미국 제조업 도시의 몰락

공장의 혁신은 자동화, 로봇이 노동자를 대체

기술 혁신은 제조업의 경제 비중을 감소시킴

한국의 경우도 반도체 경제비중이 해마다 감소

미국 서부해안, 동부해안 발전 거듭

서부해안 - IT기업, 바이오기업 집중

동부해안 - 금융회사

IT, 바이오, 금융, 패션 등 세계화에 오히려 이득을 보게됨

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- 인적자원은 특정지역, 도시로 몰려든다

금융, IT, 바이오, 소프트웨어, 엔터테인먼트 등 혁신기업 성공요인 → 혁신과 아이디어를 내는 인적자원

우연 - 천재급 인재가 우연히 시애틀이나 샌디에고에서 벤처사업을 시작, 그를 보고 다른 인재들이 몰려와 합세하며 도시가 인재를 확보, 한번 자리잡기 시작하며 지속적인 번성이 가능하다.

뭉칠수록 새로운 아이디어 재창출

인재들이 살고 싶은 도시 - 좋은 일자리 풍부, 좋은 레스토랑, 아이키우기 좋은 환경, 좋은 배우자를 만나기 쉬운 환경, 긍정적인 자기 강화

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7. 한국 부동산은 어떻게 될까?

- 제조업 중심 지방 도시는 쇠퇴할 가능성이 높다(울산,창원,구미,거제도,군산)

서울,판교는 IT, 금융, 바이오, 엔터테인먼트와 같은 혁신기업이 자리매김. 전망이 좋다

정부의 국토 균형 발전을 위한 지방 도시 활성화 노력은 성공하지 못할 것이다.

슈퍼스타 도시, 서울에 투자하라

슈퍼스타 도시 전성시대의 도래 - 도시간 격차가 더욱 벌어지며 불평등은 확대될수 밖에 없다

이 거대한 흐름에서 수혜를 보는 사람은 슈퍼스타 도시에 부동산을 보유한 사람

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- 기업이 자기 이익을 찾아서 슈퍼스타 도시로 몰려든다.

인재가 슈퍼스타 도시로 몰려든다. 서로 자극을 받고 더 좋은 아이디어와 기술이 생겨 혁신이 일어난다.

슈퍼스타 도시의 집값은 얼마나 올랐을까? 2015년 기준 뉴욕 대도시 부동산 가치는 영국 GDP와 같아질 정도로 올랐다. LA부동산 가치는 프랑스의 GDP와 같아질 정도로 올랐다. 샌프란시스코의 부동산 가치는 한국 GDP와 비슷할 정도로 올랐다. 뉴욕 소호지역 아파트 한채 가격이 라스베이거스 18채, 애틀랜타 23채, 디트로이트 29채, 클리블랜드 30채, 세인트루이스 34채, 멤피스 38채 가격과 맘먹는다.

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- 2000년대 이후 슈퍼스타 도시의 집값이 급등했다.

도시의 승리라는 책에는 슈퍼스타 도시의 순위를 매겨놓았는데, 1위 뉴욕, 2위 런던, 3위 도쿄, 4위 홍콩, 5위 파리, 6위 싱가포르, 7위 LA, 8위 서울, 9위 빈, 10위 스톡홀름, 11위 토론토, 12위 시카고, 13위 취리히, 14위 시드니, 15위 헬싱키로 이어지는데, 서울이 무려 8위를 차지하고 있다.

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- 어떤 도시가 성장하고 가치가 올라갈 것인가

즐거운 도시가 번성한다(음식, 패션, 엔터테인먼트, 짝을 만날 기회)

대도시일수록 레스토랑이 많다. 맛집, 흥미로운 카페, 술집 등 다양한 음식문화가 사람을 끌어들인다.

학교와 안전, 높은 수준의 교육과 치안만큼 매력적인 요소는 없다

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- 사업가와 월급쟁이보다 땅주인이 더 부자가 된다

리카도의 유산 차액지대론

인구가 늘고 경작지가 늘어날수록 농업 자본가의 수입이 늘어나는 것보다 지주의 수입이 더 많이 늘어나며 농부는 먹고사는 정도의 수입에 그치게 된다.

인구가 늘어날 수록 비옥한 땅 주인은 더 부자가 된다.

비옥한 땅은 중심지이며, 인구가 늘어날 중심지는 한국에 서울밖에 없다.

서울에 똑똑한 집한채가 답이라는 결론이다.